연봉 6천이면 9억 아파트에 대출 3.5억뿐? — 2026 대출 3중 천장의 진실
셋을 각각 계산해 가장 낮은 값이 실제 한도입니다. 평범한 소득이면 대개 DSR이 먼저 걸립니다.
앞선 글들에서 종부세·양도세는 “실거주면 유리하다”고 했습니다. 그런데 정작 실거주 매수자의 발목을 잡는 건 세금이 아니라 대출입니다.
“내 연봉이면 얼마까지 빌릴 수 있지?”의 답은 하나의 숫자가 아니라 세 개의 천장에서 나옵니다. LTV, 6·27 금액상한, DSR — 이 셋을 각각 계산한 뒤 그중 가장 낮은 값이 내 한도입니다. 하나씩 보겠습니다.
한도는 ‘가장 낮은 천장’이 정한다
주택담보대출 한도는 세 규제를 동시에 통과해야 합니다. 실제 한도 = min(LTV 한도, 6·27 금액상한, DSR 한도).
많은 분이 “LTV 70%면 집값의 70%는 나오겠지”라고 생각하지만, 그건 세 천장 중 하나일 뿐입니다. 셋 중 어느 하나라도 낮으면 거기서 막힙니다. 그래서 가장 낮은 천장을 찾는 게 핵심입니다.
📌 순서대로 계산하세요. ① 집값 × LTV → ② 6·27 상한과 비교해 낮은 값 → ③ 내 소득 DSR 한도와 비교해 낮은 값 = 실제 한도.
천장① LTV — 집값 대비 비율
LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. 생애최초·실수요자라도 수도권·규제지역에서는 원칙 80%가 아니라 70%, 규제지역은 50%까지 내려갑니다.
| 구분 | LTV | 비고 |
|---|---|---|
| 생애최초 (비규제) | 최대 80% | 원칙 |
| 생애최초 (수도권·규제지역) | 70% | 강화 적용 |
| 규제지역(강남3구·용산) | 50% | 가장 강함 |
📌 생애최초·서민 실수요 우대는 부부합산 순자산 약 5.11억원 이하 등 요건을 충족해야 합니다. 요건을 벗어나면 일반 LTV가 적용됩니다.
천장② 6·27 금액상한 — 소득 무관 절대선
6·27 대책은 수도권·규제지역 주택구입용 주담대에 집값 구간별 금액상한을 씌웠습니다. 소득이 아무리 높아도 이 선을 못 넘습니다.
| 주택 가격 | 주담대 금액상한 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억 초과 ~ 25억원 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
예를 들어 수도권 10억원 아파트는 LTV 70%로 계산하면 7억원이지만, 6·27 상한 6억원에 걸려 실제로는 6억원까지만 나옵니다. 7~10억원대 실수요자에게 특히 체감이 큰 규제입니다.
📌 이 상한과 전입의무·처분기한 등은 2025년 6·27 이후에도 일부 완화가 이어지고 있습니다. 실수요자 완화 내용은 다음 편에서 따로 정리합니다.
천장③ DSR — 소득이 정하는 한도
DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율(은행 40%)입니다. 스트레스 DSR로 한도가 더 보수적으로 계산돼, 평범한 소득이면 대개 이 천장이 가장 낮습니다.
| 연소득 | 주담대 한도(개략) |
|---|---|
| 5,000만원 | 약 2.9억원 |
| 6,000만원 | 약 3.5억원 |
| 1억원 | 약 5.6억원 |
기존 대출이 없는 수도권·변동금리 가정의 개략치입니다. 신용대출·할부가 있으면 더 줄고, 고정·주기형 금리를 택하면 한도가 늘어납니다. 이 계산의 원리(스트레스 금리·금리유형별 차이)는 아래 글에서 자세히 다룹니다.
📌 더 알아보기: 주택담보대출 한도 얼마나 줄었나 — 스트레스 DSR 3단계 총정리
사례로 보는 실제 한도
세 천장을 실제로 대입하면 왜 “가장 낮은 값”이 중요한지 바로 보입니다.
수도권 9억원 아파트, 생애최초, 연소득 6,000만원, 기존 대출 없음이라고 해보겠습니다.
| 천장 | 계산 | 한도 |
|---|---|---|
| ① LTV 70% | 9억 × 70% | 6.3억원 |
| ② 6·27 상한 | 15억 이하 | 6억원 |
| ③ DSR | 연소득 6,000만원 | 약 3.5억원 |
| 실제 한도 | 셋 중 최저 | 약 3.5억원 |
이 경우 DSR이 가장 낮아 약 3.5억원에서 막힙니다. 즉 9억 집을 사려면 나머지 약 5.5억원은 자기자본으로 마련해야 한다는 뜻이죠. 반대로 연소득이 아주 높다면 DSR 천장이 올라가 6·27의 6억 상한이 실제 한도가 됩니다.
📌 내 대출 한도를 알면 자연스럽게 필요한 자기자본 = 집값 − 대출한도가 나옵니다. 이 자금이 부족해 잔금을 못 치르면 어떻게 되는지는 이후 편에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
원칙은 80%지만, 수도권·규제지역에서는 70%로 제한됩니다. 강남3구·용산 같은 규제지역은 50%까지 내려갑니다. 게다가 LTV로 계산한 금액이 6·27 대책의 금액상한(수도권 최대 6억)이나 DSR 한도보다 크면, 결국 더 낮은 쪽으로 깎입니다.
네. 6·27 대책의 금액상한은 소득과 무관한 절대 상한입니다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 주택구입용 주담대가 나옵니다. 소득이 아주 높아 DSR 여력이 충분해도 이 상한을 넘길 수 없습니다.
기존 대출이 없는 수도권·변동금리 기준 개략치로 연소득 5,000만원이면 약 2.9억원, 6,000만원이면 약 3.5억원, 1억원이면 약 5.6억원 수준입니다(스트레스 DSR 적용 후). 금리 유형·기존 대출·지역에 따라 달라지며, 자세한 계산 원리는 스트레스 DSR 글에서 다룹니다.
소득이 평범한 실수요자는 대개 DSR이 가장 낮은 천장입니다. 즉 6억 상한이나 LTV를 다 채우기 전에 소득이 먼저 걸립니다. 반대로 고소득자는 DSR 여력이 커서 6·27의 6억 상한이 한도를 정하는 경우가 많습니다.
매수 상담을 가기 전에 세 천장을 각각 눌러보세요. 대부분은 DSR에서 먼저 막히는데, 이건 소득 문제라 당장 바꾸긴 어렵습니다. 그래도 신용대출·카드론을 먼저 정리하면 DSR 여력이 살아나고, 고정·주기형 금리를 택하면 한도가 조금 더 나옵니다. 규제는 못 바꿔도 이 두 가지는 내가 조정할 수 있는 부분입니다.
본 글은 2026년 8월 기준 일반 정보 제공용이며, 특정 대출 상품의 권유가 아닙니다. LTV·DSR·금액상한·우대요건은 금융당국 정책과 은행별 심사 기준, 개인의 소득·기존 부채·지역에 따라 달라지고 수시로 바뀝니다. 표의 수치는 개략적 예시이니, 정확한 한도는 금융위· 은행연합회 공시와 거래 은행 상담으로 확인하시기 바랍니다.