내 아파트, 시가 얼마부터 종부세 내나? 구간별 실제 세액 (2026)
실거주 공제 14억(시가 약 20억), 비거주 공제 9억(시가 약 13억). 실거주라면 20억 이하는 안 내고, 20~30억대는 오히려 줄어듭니다.
지난 글에서 “실거주 1주택은 시가 20억까지 안 낸다”고 했습니다. 그럼 정확히 내 아파트 값이 얼마면 얼마를 내는가 — 오늘은 숫자로 답합니다.
결론부터 보면 커트라인은 공제금액이 정합니다. 실거주는 공시 14억(시가 약 20억), 비거주는 공시 9억(시가 약 13억). 그 위로는 값이 오를수록, 그리고 거주하지 않을수록 세금이 가파르게 붙습니다.
과세 시작선: 공제가 곧 커트라인
종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 나머지에만 붙습니다. 그래서 “얼마부터 내나”의 답은 공제금액 = 커트라인입니다.
| 구분 | 기본공제(공시) | 과세 시작 시가(대략) |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 14억원 | 약 20억원 초과 |
| 비거주 1주택 | 9억원 | 약 13억원 초과 |
📌 시가 ↔ 공시가격은 대략 공시 = 시가 × 70%로 환산했습니다(현실화율 가정). 단지·연도별로 다르니 실제 공시가격으로 확인하세요.
실거주 1주택 구간별 세액
실거주라면 시가 20억까지 0원, 20~30억대는 현행보다 감소, 35억을 넘어야 부담이 늘기 시작합니다. 대부분의 실수요자에겐 여전히 남의 이야기입니다.
| 시가 | 현행 | 2026년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 20억원 | 사실상 면세 (개편 후 0원) | ||
| 30억원 | 현행보다 감소 | ||
| 35억원 | 191.8만원 | 212.4만원 | 212.4만원 |
| 40억원 | 262.7만원 | 325.2만원 | 약 325만원 |
| 50억원 | 453.9만원 | 614.6만원 | 978.5만원 |
📌 실거주 1주택은 시가 35억이 심리적 분기점. 그 아래는 유지·감소, 그 위로는 세율 인상이 서서히 붙습니다.
비거주는 얼마나 더 내나 (나란히 비교)
같은 값의 같은 집이라도 거주하지 않으면 공제가 5억 줄고(14억→9억) 보유공제도 사라져, 세액이 2배에서 많게는 5배 이상 뜁니다.
| 시가 | 실거주 (2028) | 비거주 (2028) | 격차 |
|---|---|---|---|
| 20억원 | 사실상 면세 | 152.1만원 | — |
| 30억원 | 현행보다 감소 | 424.7만원 | — |
| 40억원 | 약 325만원 | 1,114만원 | 약 3.4배 |
| 50억원 | 978.5만원 | 1,970.3만원 | 약 2.0배 |
체감을 위해 두 가지 사례를 덧붙입니다. 시가 20억 비거주는 현행 27.6만원에서 내년 114만원으로 4배, 2028년 152.1만원으로 5.5배까지 오릅니다. 전용 84㎡ 국민평형 고가 단지에서도 실거주 31만원 vs 비거주 217만원(약 7배)처럼 벌어진 추산이 나옵니다.
📌 “세를 놓아 이자를 메우겠다”는 계획이라면, 이 비거주 세액을 임대 수익에서 먼저 빼고 계산해야 합니다.
왜 이렇게 나오나 — 세 가지 레버
세액을 밀어 올리는 건 ① 공제 차등(실거주 14억/비거주 9억) ② 공정시장가액비율 인상(60→70%) ③ 세율 상단 인상, 이 세 가지입니다.
| 레버 | 현행 | 개편 후 | 효과 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 | 12억(동일) | 실거주 14억 / 비거주 9억 | 비거주 커트라인↓ |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% (2027) | 과세표준↑ |
| 세율(상단) | ~2.7% | 일원화 0.5~5.0% (2028) | 고가 구간↑ |
세 레버가 순서대로 겹쳐서 적용되기 때문에, 시가가 높을수록·거주하지 않을수록 세액이 산술적이 아니라 가파르게 커집니다. 반대로 시가 20억 안팎 실거주라면 공제 상향(12→14억) 덕에 오히려 0원 구간으로 들어갑니다.
내 집은 어디쯤? 3단계 체크
복잡해 보여도 실거주 매수자가 확인할 건 세 가지뿐입니다.
| 단계 | 확인할 것 | 판단 |
|---|---|---|
| 1 | 내 아파트 시가 | 20억 미만이면 실거주 시 종부세 무관 |
| 2 | 실제 거주 여부 | 거주 확정이면 공제 14억, 아니면 9억 |
| 3 | 위 표에서 구간 대입 | 20~30억은 감소·유지, 35억+는 증가 |
대부분의 실수요 매수자는 1단계에서 끝납니다. 시가 20억 미만 실거주 한 채라면, 종부세는 사실상 신경 쓰지 않아도 됩니다. 다음 편에서는 이 “실거주 인정”을 좌우하는 거주 요건과 판정 기준을 자세히 다룹니다.
자주 묻는 질문
개편 후 실거주 1주택 기본공제는 공시가격 14억원으로, 시가로는 약 20억원 수준입니다. 시가 20억원 이하 실거주 1주택은 종부세 대상이 아니고, 20~30억원대는 현행보다 오히려 줄거나 비슷하며, 세 부담이 늘기 시작하는 건 시가 35억원을 넘는 구간부터입니다.
비거주 1주택 기본공제는 9억원으로 낮아집니다. 공시가격 9억원은 시가로 약 13억원 수준이라, 실거주보다 약 7억원 낮은 지점부터 종부세가 시작됩니다. 같은 집이라도 거주하지 않으면 커트라인이 확 내려오고 세액도 몇 배로 커집니다.
정부 시뮬레이션(60세·10년 기준) 기준 2028년에 시가 20억원은 실거주 사실상 면세 vs 비거주 약 152만원, 시가 40억원은 실거주 약 325만원 vs 비거주 약 1,114만원(약 3.4배), 시가 50억원은 실거주 약 979만원 vs 비거주 약 1,970만원(약 2배)입니다. 전용 84㎡ 국민평형 고가 단지에서도 실거주 31만원 vs 비거주 217만원처럼 7배까지 벌어지는 사례가 있습니다.
아닙니다. 표는 60세·10년 보유·거주, 공제율 60%, 시가 대비 공시가격 약 70%를 가정한 시뮬레이션 예시입니다. 실제 세액은 연령·보유(거주)기간별 세액공제, 개별 공시가격, 확정될 세율에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 국세청 확정 발표와 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
표의 억 단위 숫자에 놀라기 쉽지만, 그 대부분은 시가 40억이 넘는 초고가·비거주 사례입니다. 실거주로 20억 안팎 한 채를 알아보는 분이라면 종부세는 0원이거나 오히려 줄어듭니다. 진짜 확인할 건 “내가 실거주로 인정받느냐”와 “대출·취득세가 되느냐”입니다.
본 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안과 정부·언론의 시뮬레이션을 바탕으로 한 일반 정보 제공용이며, 세무 자문이 아닙니다. 표의 금액은 60세·10년 보유·거주, 공제율 60%, 시가 대비 공시가격 약 70%를 가정한 예시로, 개인의 연령·보유(거주)기간·공시가격·확정 세율에 따라 달라집니다. 개편안은 국회 심의로 수치·시행시기가 바뀔 수 있으니, 실제 세액은 국세청 확정 발표와 홈택스 모의계산으로 확인하시기 바랍니다.